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Was macht eigentlich ein Immobilienmakler?

Was macht ein Makler? Was leistet ein Immobilienmakler für Verkäufer / Eigentümer & Interessenten?


Ein kleiner Einblick in unsere Arbeit als Immobilienmakler ...
Diese Fragen lassen sich natürlich nicht pauschal für alle Immobilienmakler beantworten, weil die Arbeitsweisen einzelner Makler sehr unterschiedlich sein können. Würde man in einer Umfrage nach Erfahrungen mit Immobilienmaklern ragen, bekäme man wohl ein breites Spektrum verschiedener Antworten, je nachdem, ob die Befragten Erfahrungen mit einem guten Makler gemacht haben, oder an weniger gute Makler geraten sind. Und wer noch gar keine eigenen Erfahrungen mit einem Makler gemacht hat, sondern Immobilienmakler nur aus TV-Formaten der sogenannten „Scriptet Reality“ Kategorie kennt, kann leicht einen völlig falschen Eindruck vom Beruf des Immobilienmaklers gewinnen.

Den meisten Menschen ist sicher klar, dass ein guter Makler schon etwas mehr für sein Geld tun muss, als einmal Tür aufschließen und Provision kassieren. Dennoch wissen wenige, was genau hinter der Arbeit eines Immobilienmaklers steckt. Wie zu Beginn schon erwähnt, lässt sich das nicht pauschal beantworten und das möchten wir auch gar nicht versuchen. Wir möchten hier einen Einblick in unsere Arbeit als Immobilienmakler gewähren.
Teil 1: Beginnen wir mit dem nach außen unsichtbaren Teil außerhalb eines Auftrags

Wie vermutlich bei jedem guten Makler, wird auch bei uns ein beachtlicher Teil unserer Arbeitszeit für Aus- und Weiterbildung aufgewendet. Der Immobilienmarkt ist nie statisch, sondern ständig in Bewegung. Für einen guten Immobilienmakler ist es eine Pflichtaufgabe stets über das aktuelle Geschehen auf dem Immobilienmarkt informiert zu sein, die Marktkenntnis stetig auf dem aktuellen Stand zu halten, Grundstücksmarktberichte zu kennen, sich fortzubilden, Marktanalysen zu kennen und zu betreiben usw.
Zahlen, Daten, Fakten - den Markt genau zu kennen ist eine der wichtigsten Voraussetzungen

Den Immobilienmarkt der Region genau zu kennen, ist eine der wichtigsten Voraussetzungen, um Käufer und Verkäufer gut beraten zu können und Immobilien erfolgreich verkaufen zu können. Da reicht es definitiv nicht aus, einfach mal im Internet zu schauen was aktuell angeboten wird. Das wäre keine Basis für eine seriöse Markteinschätzung, (geschweige denn für eine sachverständiger Wertermittlung), sondern ein fataler Trugschluss. Was im Web angeboten wird, ist eben noch lange nicht verkauft - und wird möglicherweise auch niemals zu dem Peis verkauf, zu dem es im Internet angeboten wird. Ein guter Makler sollte zwar auch wissen was angeboten wird, diese Recherchen gehören unter anderem auch zum täglichen Pflichtprogramm. Sehr viel wichtiger ist jedoch zu wissen, was tatsächlich - also im realen Leben - verkauft wird und zu welchem Preis. Zahlen, Daten, Fakten der Gutachterausschüsse sind oft sehr umfangreiche Werke und manch einen eine recht trockene Materie. Sich intensiv damit zu beschäftigen gehört jedoch zum Pflichtprogramm eines guten Maklers - und zwar immer wieder aufs Neue, denn der Immobilienmarkt verändert sich ständig und steht niemals still. Es gibt daher immer zu beobachten und zu analysieren wie die Entwicklung ist, wie sich Bodenrichtwerte verändern, wie Angebot und Nachfrage änderen, wie die Prognosen sind usw. Dieser Teil unserer Arbeit kostet viel Zeit, ist aber unverzichtbar.

Immobilien-Marketing - Voraussetzungen schaffen, die Immobilienangebot und Käufer zusammenführen können
Nicht nur der Immobilienmarkt, auch das Immobilien-Marketing ist für den Immobilienverkauf wichtig. Und auch was das Immobilien-Marketing betrifft, sollte ein guter Makler wissen was er tut. Aus unserer langjährigen Berufserfahrung als Immobilienmakler ist die Überzeugung gereift, dass es für jede Immobilie die passenden Käufer gibt. Unsere Aufgabe als Makler ist es, nun dafür zu sorgen, dass genau diese passenden Käufer auch zur Immobilie finden. Hierzu ist es hilfreich und notwendig ein Hintergrundwissen zu erlangen, um möglichst genau zu wissen, wo welche Kaufinteressenten nach Immobilien suchen, wie sie genau mit den modernen Medien interagieren usw. Auch das ist ein weites Feld, in dem es immer wieder neue Erkenntnisse und Möglichkeiten, aber auch Stolperfallen gibt. Folglich ist es ebenfalls ein Feld, auf dem sich ein guter Makler unserer Meinung nach ständig fortbilden sollte.

Zwar kennt sich heute fast jeder (zumindest ein bisschen) mit dem Internet aus, aber es reicht nicht immer die Immobilie einfach „ins Netz zu stellen“.  Unserer Erfahrung nach ist es sehr viel effektiver die Zielgruppe zu analysieren und zu wissen, wie die jeweilige Zielgruppe im Web agiert, mit welchen Suchparametern und Suchkriterien in den Immobilienportalen gesucht wird usw. Schulungen, Seminare, Webinare, Fachliteratur und Erfahrungsaustausch zu diesen Themen stehen folglich ebenfalls regelmäßig auf unserem „Stundenplan“ als Immobilienmakler.

Fazit: Auch außerhalb eines konkreten Vermarktungsauftrags gibt es für einen guten Makler einiges zu tun, denn die stetige Fortbildung bildet eine der Säulen, welche die Basis für eine erfolgreiche Immobilienvermittlung darstellen. Wer als Makler gute Arbeit für seine Kunden leisten möchte, muss sich ständig weiterbilden und auf dem Laufenden halten. Somit ist ein großer Teil unserer Arbeit als Immobilienmakler für Außenstehende im Prinzip völlig unsichtbar. Dennoch ist es ein wichtiger, unser Meinung nach absolut unverzichtbarer Teil, auf den jeder gute Makler Wert legen sollte, denn ohne Fachwissen und fundierte Martkenntnis wäre eine gute Beratung weder für die Verkäufer-, noch für die Käuferseite möglich. Und das ganz persönliche Traumhaus nützt auch dem suchenden Interessenten nichts, wenn er es nicht finden kann und nie erfährt, dass genau die Immobilie, die er schon so lange sucht, irgendwo zum Verkauf angeboten wird. Folglich profitieren Immobilienverkäufer und Käufer von diesem (übrigens recht Zeit- und kostenintensiven) Teil unserer Arbeit gleichermaßen.


Teil 2: Maklertätigkeiten, die in Zusammenhang mit einem Verkaufsauftrag stehen:

1. Es beginnt mit der Erstberatung, die entweder in unserem Büro stattfinden kann, oder gleich vor Ort in der Immobilie, die Sie verkaufen möchten. Bei der Erstberatung werden Ihre grundsätzlichen Fragen zum Immobilienverkauf geklärt, es wird über Besonderheiten der Immobilie gesprochen, wir erläutern Ihnen unsere Arbeitsweise im Detail. Sofern der Termin in Ihrer Immobilie stattfindet, verschaffen wir uns dabei gleichzeitig einen ersten Eindruck von der Immobilie und ihren Besonderheiten. (Ausstattung, Zustand, Lage, etc.). Findet der Ersttermin in unserem Büro statt, vereinbaren wir einen zweiten Termin, in dem wir die Immobilie besichtigen, Eckdaten zur Immobilie aufnehmen usw.

2. Im zweiten Schritt führen wir eine sachverständige Wertermittung durch und machen uns Gedanken darüber, wie ein sinnvolles Marketingkonzept und das passende Verkaufskozept für Ihre Immobilie aussehen könnte.

3. Der dritte Schritt ist ein zweiter Gesprächstermin, bei dem wir Ihnen das Ergebnis unserer Marktpreisermittlung vorstellen und weitere Detailfragen klären. Erst dann entscheiden wir, ob wir die Immobilie aufnehmen würden - während Sie in aller Ruhe entscheiden, ob Sie mit uns zusammenarbeiten möchten.

Vorteil für Käufer: Unsere Kunden wissen, dass wir unsere Immobilienangebote gewissenhaft geprüft haben und nur solche Immobilien aufnehmen, die auch der Finanzierungsprüfung verschiedener Banken stand halten. Das erspart ihnen Unannehmlichkeiten und Verzögerungen.

Vorteil für Verkäufer: Wenn ein Käufer gefunden ist, der Kauf aber wegen einer unrealistischen Preisvorstellung an der Finanzierung scheitert, ist dies einen Rückschlag, der sich sehr negativ auf den weiteren Verkaufsprozess auswirken kann.

Eine solide und realistische Marktpreisermittlung kann beide Seiten - sowohl Käufer als Verkäufer der Immobilie - vor Rückschlägen bewahren und hilft dabei, einen reibungslosen Ablauf beim Verkauf zu sichern, was sich in der Regel beide Seiten wünschen.

4. Wenn Sie entscheiden, dass Sie uns den Verkauf Ihrer Immobilie anvertrauen möchten, legen wir einen Objektordner an und vereinbaren einen weiteren Termin, bei dem wir Fotos von Ihrer Immobilie aufnehmen. Falls erforderlich, bearbeiten wir diese auch professionell nach. Wichtig: mit Nachbearbeitung ist hier nicht zu gemeint, dass die Fotos verfälscht oder Dinge "geschönt" werden. Nachbearbeitung von Fotos bedeutet für uns, dass wir zum Schutz Ihrer Privatsphäre zum Beispiel die Famillienfotos auf der Kommode unkenntlich machen, die Kennzeichen der vor dem Haus geparkten Fahrzeuge unkenntlich machen, oder auf Wunsch die Hausnummer verpixeln, damit Sie nicht beim Sonntagsfrühstück von unangemeldeten "Immobilientouristen" gestört werden.

5. Wir beschaffen die erforderlichen Unterlagen zur Immobilie und falls Ihnen nicht alle Unterlagen vorliegen, besorgen wir die fehlenden Unterlagen bei den zuständigen Stellen. (Bauamt / Grundbuchamt …)

6. Sollte für Ihre Immobilie noch kein gültiger Energieausweis vorliegen, kümmern wir uns darum, dass ein ordnungsgemäßer Energieausweis von autorisierter Stelle ausgestellt wird.

7. Wir scannen die Unterlagen zu Ihrer Immobilie ein und bereiten die Daten auf. (Konvertierung in PDF Dateien, Bilddateien oder Druckdateien, damit sie den Kaufinteressenten jweils im gewünschten Format zur Verfügung gestellt werden können.)

8. Wir stellen Umgebungsinformationen und Bilder aus der Umgebung Ihrer Immobilie zusammen, damit sich Kaufinteressenten ein umfassendes Bild vom Umfeld machen können, denn Lage und Umgebung sind den meisten Kaufinteressenten sehr wichtig.

9. Wir erstellen ein ansprechendes Exposé zu Ihrer Immobilie und ggf. übersichtliche Grundrisse / Einrichtungsvorschläge, sofern geeignete Unterlagen als Basisdaten vorhanden sind. Interessenten können sich so besser vorstellen, wie die Immobilie mit der eigenen Einrichtung aussehen könnte. Falls es erforderlich und sinnvoll scheint, organisieren wir auch gerne einen Home Staging Experten.

10. Mittels unserer professionellen, DIA-Zertifizierten Immobiliensoftware erhalten wir schon bei der Objektanlage eine detaillierte Kundenanalyse vorhandener Interessenten, wobei passende Immobiliengesuche sofort angezeigt werden, sodass wir diesen Interessenten Ihre Immobilie direkt anbieten können.

11. Über unseren Zugang zu verschiedenen „Multi-Listing-Datenbanken“ können wir Ihre Immobilie auch zahlreichen anderen Maklern in ganz Deutschland vorstellen und ein Gemeinschaftgeschäft organisieren, sofern ein Maklerkollege die passenden Interessenten für Ihre Immobilie hat.

12. Wir veröffentlichen Ihre Immobilie (neben dem Marktführenden Portal ImmobilienScout24) auf mindestens 15 weiteren Internet-Portalen, Websites und speziellen Immobilien-Suchmaschinen, um einen möglichst großen Kreis der Internetnutzer zu erreichen und auf das Immobilienangebot aufmerksam zu machen.

13. Entsprechend dem Marketingplan, den wir zuvor erstellt und individuell auf Ihre Immobilie zugeschnitten haben, führen wir verschiedene Werbemaßnahmen durch. (Das können zum Beispiel speziell für Ihre Immobilie erstellte Werbeflyer sein, die wir entwerfen und verteilen lassen, oder ähnliche Maßnahmen, die immer in Absprache mit Ihnen erfolgen.)

14. Auf Wunsch bringen wir – selbstverständlich in Absprache mit Ihnen und nur wenn Sie es wünschen – ein passendes Verkaufsschild / Schilder / Meshplane / Balkonplane an, um potenzielle Käufer auf Ihr Immobilienangebot aufmerksam zu machen.

Nebenbei bemerkt: Bis hierher waren unsere Arbeiten (zumindest teilweise) für den Verkäufer sichtbar, für die Kaufinteressenten ist jedoch auch dieser Teil nicht immer offensichtlich. Dennoch ist er nötig, wenn Kaufinteressenten und Immobilie am Ende zusammenfinden sollen, was schließlich der Sinn der Maklertätigkeit ist.

15. Wir führen Telefonate und E-Mail-Korrespondenz mit Interessenten, beantworten Fragen zur Immobilie, klären im Gespräch, ob die Immobilie für die Interessenten tatsächlich in Betracht kommt, versenden Exposés, organisieren Besichtigungstermine und führen Besichtigungstermine durch.

Auch hier gilt: Für den einzelnen Interessenten ist davon ebenfalls nur ein kleiner Bruchteil sichtbar, nämlich die Korrespondenz, die wir mit ihm selbst führen. Aber es gibt durchaus Immobilien, bei denen sich die Objektanfragen im dreistelligen Bereich bewegen. Und jeder möchte möglichst schnell eine Antwort, oder einen Termin haben. So wurden zum Bsp. unsere Erreichbarkeit & Leistung bei Immoscout24 von einer Interessentin schon als “mangelhaft” bewertet, weil wir eine Objektanfrage, die nachts um 0:42 Uhr einging, “erst” morgens um 7:48 Uhr beantwortet haben. (Nein, das ist kein Scherz, es gehört zum “ganz normalen Wahnsinn” in unserem Berufsalltag als Makler und wir könnten noch zig ähnliche Beispiele anführen...)

16. Auf Wunsch lassen wir für Kaufinteressenten vorab einen unverbindlichen Finanzierungsvorschlag ausarbeiten, den wir zur Besichtigung mitbringen oder Interessenten schon vor der Besichtigung per E-Mail zukommen lassen.

17. Wir organisieren auf Wunsch Termine zu einer unverbindlichen Finanzierungberatung und leiten die Unterlagen, die der Finanzierer zur Immobilie benötigt an den Immobilienfinanzierer weiter und klären eventuelle Rückfragen.

18. Selbstverständlich stehen wir unseren Kaufinteressenten auch für Zweit- und Drittbesichtigungen, zum Beispiel gemeinsam mit Handwerkern, Raumausstattern, Küchenplanern, Architekten oder einem Baugutachter zur Verfügung.

19. Wenn sich ein Kaufinteressent zum Kauf entschließt, bereiten wir eine verbindliche Reservierungsvereinbarung vor und leiten die erforderlichen Unterlagen an den Notar weiter.

20. Und natürlich sind wir auch nach dem Notartermin weiterhin für Sie da und stehen Ihnen bei Ihren Fragen zur Seite.

Es würde zu weit führen, hier im Detail alles aufzulisten, was wir als Immobilienmakler für Sie leisten. Dennoch wird hieraus sicher schon ersichtlich, dass ein guter Immobilienmakler eben doch etwas mehr tut, als "einmal Tür aufschließen und Provision kassieren". Schon lange bevor es zur ersten Besichtigung mit einem Interessenten kommt, hat ein guter Makler einiges geleistet, auch wenn das letzlich für Außenstehende nicht immer sichtbar wird. Und nicht zuletzt hat der Makler dann auch bereits auf sein eigenes Risiko nicht nur viel Arbeit und Zeit, sondern auch viel Geld inversiert, damit Interessent und Immobilie zusammenfinden können. Von der Arbeit eines guten Immobilienmaklers profitieren Verkäufer und Käufer gleichermaßen, was uns zufriedene Kunden auch immer wieder bestätigen.

Welche Vorteile haben Sie als Verkäufer oder Käufer einer Immobilie von einem guten Makler?

Ein paar Punkte haben wir in dieser Infografik für Sie zusammengefasst:


Wenn Sie noch weitere Fragen haben, sprechen Sie uns an! Bei Ihren Fragen zum Immobilienverkauf berät Sie:


Peter Albersmann

Betriebswirt | DEKRA zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken D1
amarc21 Sachverständiger für Immobilienbewertung

Telefon:  0211 - 730 25 55
Mobil:     0173 - 436 13 61

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Dann sprechen Sie uns an! Aus unserer langjährigen Erfahrung aus Immobilienmakler sind im Laufe der Zeit viele gute Kundenkontakte gewachsen, sodass wir für unsere Kunden immer auf der Suche nach Eigentumswohnungen und Häusern in Düsseldorf und Umgebung sind. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, rufen Sie uns an um einen Termin zu einer unverbindlichen Beratung zu vereinbaren oder nutzen Sie unser Online-Formular Immobilie anbieten, wir rufen Sie dann umgehend zurück um Fragen abzuklären und einen Termin zur Beratung mit Ihnen abzustimmen.
 
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